مطورون يقترحون كيفية الاستفادة من مبادرة التمويل العقارى

حدد مطورون ومحللون عدة اقتراحات من شأنها تحقيق الاستفادة من مبادرة التمويل العقارى التى أعلن عنها رئيس الجمهورية عبدالفتاح السيسى بفائدة 3% لمدة 30 عاما والتى تعد الاهم فى السوق العقارية.
«زيادة الشريحة السعرية، تمويل الوحدات نصف تشطيب، تسهيل اجراءات التسجيل وتبسيط المستندات البنكية» أهم المقترحات التى طالب بها المطورون، مطالبين باهمية الاعلان عن الفترة الزمنية للمبادرة، وان تكون بداية لمرحلة جديدة لتعديل المنظومة العقارية فى مصر اسوة بما يحدث فى الخارج.
وكان الرئيس عبدالفتاح السيسى، وجه مؤخرا البنك المركزى بلورة وإطلاق برنامج جديد للتمويل العقارى لصالح الفئات من محدودى ومتوسطى الدخل لدعم قدرتهم على تملك الوحدات السكنية، وذلك بقروض طويلة الأجل تصل إلى ٣٠ سنة، وبفائدة منخفضة ومبسطة لا تتعدى ٣%.
طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات المصرية، طالب بضرورة تبسيط إجراءات الحصول على التمويل وتقليل الأوراق والمستندات المطلوبة أسوة بما يحدث مع قرض السيارات، مشيرا إلى أن مبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل والتى تم طرحها فى وقت سابق رغم أهميتها إلا أنها لم تحقق الأهداف المرجوة منها نظرا لتعقد الإجراءات.
اقترح رئيس غرفة التطوير العقارى بأن يغطى التمويل الوحدات السكنية نصف تشطيب، قائلا «يمكن منح ما بين 60 ــ 50% من التمويل للوحدة السكنية نصف تشطيب، مع صرف مبلغ التمويل المتبقى بانتهاء تشطيب الوحدة».
ويرى شكرى ان مبادرة التمويل العقارى التى اطلقها رئيس الجمهورية بفائدة 3% ولمدة 30 عاما جاءت اكبر من طموحات المشترين والمطورين، لذلك يجب تحقيق الاستفادة القصوى منها، مطالبا الجهات المعنية بتطبيق المبادرة بربط تمويل المشروعات السكنية بالتمويل العقارى، بحيث يتم تحويل الدين بمجرد الانتهاء من المشروع إلى تمويل عقارى للعملاء وهو النظام المعمول به فى عدة اسواق خارجية.
وشدد شكرى على أهمية نشر ثقافة التمويل العقارى بين المواطنين وخاصة المميزات التى تتمتع بها المبادرة من اكبر مدة سداد واقل سعر عائد بما يتيح للمواطن تملك وحدة سكنية بسعر يعادل قيمة ايجارية، مطالبا بضرورة التخلص من جميع المعلومات المغلوطة حول الحصول على وحدة بقيمة مضاعفة أعلى من قيمتها الحقيقية فى حالة الحصول عليها بنظام التمويل العقارى.
وكشف عن إعداد غرفة التطوير العقارى لمقترح حول تبسيط الإجراءات اللازمة للحصول على تمويل عقارى، وتقوم هذه الإجراءات على فلسفة أن الوحدة هى الضامن للتمويل العقارى الممنوح للعميل.
وأشار إلى أن مشكلة التسجيل التى كانت إحدى عقبات منح التمويل العقارى تعد غير موجودة فى المدن الجديدة التى يوجد بها ضمانة وتسجيل قانونى لكل وحدة، كما يتم حل المشكلة فى جميع أنحاء الجمهورية مع إنهاء قانون التسجيل العقارى الذى بدأت الحكومة تعمل عليه حاليا.
دكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، قال ان توفير تمويل عقارى بفائدة مخفضة هو المطلب الاساسى لجميع اطراف المنظومة العقارية فى مصر.
اضاف شلبى أن تحقيق الاستفادة من المبادرة يتوقف على عدة عوامل هى تقليل وتبسيط المستندات والاوراق المطلوبة لحصول المشترى على التمويل، خاصة وان التعاملات البنكية حاليا اصبحث اكثر مرونة إلى جانب زيادة الشريحة السعرية للوحدات المستفيدة من المبادرة بأن تصل إلى 2.5 مليون جنيه على الاقل، بالاضافة إلى مشكلة التسجيل العقارى التى تمثل احد اهم المعوقات فى السوق العقارية.
تابع: عدم استفادة الوحدات السكنية غير المتشطبة من المبادرة يفرغها من مضمونها، مؤكدا على اهمية ان تستفيد الوحدات نصف تشطيب من المبادرة بنظام تمويلى جزئى يستكمل مع الانتهاء من تشطيب الوحدة.
وقال شلبى ان المبادرة تمثل نقلة للقطاع العقارى وفرصة لايجاد شريحة جديدة من العملاء والشركات، موضحا ان المبادرة ستدفع الشركات لتعديل نموذج العمل بما يسمح بالبناء اولا ثم البيع كما هو معمول به فى الخارج.
واقتراح شلبى ان تضم المبادرة عدة شرائح تمويلية بعائد 7% للإسكان الفاخر، 5% للإسكان فوق المتوسط، 3% للمتوسط ومحدودى الدخل.
«استفادة جميع الشرائح السكنية من المبادرة يصب فى مصلحة القطاع العقارى ككل، لأن البناء والتنفيذ قبل البيع يقلل من مخاطر التكلفة التى تواجه المطور، كما ان العميل يستطيع شراء الوحدة قائمة وتجنب التأخر فى الاستلام» ــ قال شلبى.
أضاف أن النموذج الافضل والآمن للسوق العقارية ان يتم البناء اولا وبتمويل بنكى يحصل عليه المطور وبعد الانتهاء من المشروع يدخل التمويل العقارى للمشترين مثلما يحدث فى الخارج، بشرط ان يسدد العميل 15 ــ 20% من قيمة الوحدة والباقى يسدد على 20 عاما اقساطا تعادل قيمة ايجارية للوحدة،
تابع: ان اسعار الفائدة الحالية تعد عائقا امام التمويل العقارى، مطالبا ان يكون اقصى عائد للاسكان الفاخر ما بين 7 ــ 8%، بالاضافة إلى ترسيخ فكر التمويل العقارى منخفض العائد مع ايجاد حلول لدعم فرق الفائدة. بحيث يكون للتمويل العقارى الدور الرئيسى فى السوق.
علاء فكرى، رئيس مجلس ادارة شركة بيتا ايجيبت للتنمية العمرانية وعضو غرفة التطوير العقارى، يرى ان الاستفادة من المبادرة يتطلب ان تشمل الوحدات السكنية نصف التشطيب التى تمثل 90% من الوحدات فى السوق العقارية.
اضاف فكرى ان دخول الوحدات غير المشطبة ضمن المبادرة سيمثل نقلة للسوق العقارية، موضحا ان تمويل هذه الوحدات سيكون جزئيا كمرحلة اولى تعادل نسبة من قيمة التمويل المطلوب، على ان يستكمل صرف المبلغ المتبقى بمجرد الانتهاء من تشطيب كامل الوحدة السكنية.
تابع: توجد وحدات سكنية لن تستفيد من المبادرة لعدم وصول المرافق لاسباب بعيدة عن المطور وتتعلق بالجهات الحكومية، هذه الحالات يمكن تدخل ضمن المبادرة بشروط تتضمن وصول المرافق قبل صرف التمويل، ويطالب فكرى بضرورة توضيح المدة الزمنية لاستمرار العمل بالمبادرة لاتاحة الفرصة امام الشركة التى ترغب فى خلق منتج عقارى يتناسب مع اشتراطاتها.
وطالب محمود جاد، محلل القطاع العقارى بشركة العربى الأفريقى لتداول الأوراق المالية، أن يسمح برنامج التمويل العقارى الجديد بشراء الوحدات على الخريطة (off plan sales)، مع وضع شروط صارمة فيما يخص المطورين (كالقدرة المالية وسابقة الأعمال)، والمشروعات (كمدى مساهمتها فى التنمية وخطط الدولة لمضاعفة المساحة السكنية إلى ١٢%ــ١٤%. هذا ويمكن للدولة تقييم كل مرحلة من مراحل المشروع على حدة قبل إدراجها ضمن المشاريع المتوافقة مع برنامج التمويل العقارى. خاصةً وأن أسعار الوحدات بالمشروعات الجديدة يمكن تحديدها بشكل أسهل مقارنةً بأسعار العقارات فى السوق الثانوية.