جاد: زيادة تكلفة التمويل جعلت القطاع غير جاذب لمعظم العملاء
يرى عدد من الخبراء فى القطاع العقارى، أن ارتفاع أسعار الفائدة حد من إقبال المواطنين على التمويل العقارى، نظرا لما مثله من زيادة تكلفة التمويل على العملاء، وبالتالى قلل جاذبيته لديهم، فى وقت قلت قواهم الشرائية من الأساس، على وقع ارتفاع مستويات التضخم، متوقعين أن يشهد نشاط القطاع التمويل العقارى تباطؤا بشكل أكبر خلال الفترة القادمة.
ورفع البنك المركزى سعر الفائدة بنسبة 10% على مدار عام خلال 5 اجتماعات أولها فى 21 مارس 2022، بينما كان آخرها فى 30 مارس الماضى، عندما رفع سعر الفائدة بنسبة 2% ليصل إلى 18.25% للإيداع و19.25% للإقراض.
يرى محمود جاد، محلل قطاع العقارات فى بحوث العربى الأفريقى لتداول الأوراق المالية، أن رفع أسعار الفائدة يؤدى إلى زيادة تكلفة التمويل العقارى خارج المبادرات الحكومية، ما يجعله غير جاذب لمعظم العملاء، متوقعا أن يتباطأ نشاط قطاع التمويل العقارى خلال الفترة القادمة.
وأوضح أن البنك المركزى رفع أسعار الفائدة بنسبة 10%، على مدار عام، ما أدى إلى ارتفاع تكلفة التمويل لنحو الضعف، وبالتالى قلل بنسبة كبيرة من جاذبية أى تمويل أو اقتراض لشراء أى منتج أو سلعة بالقسط، متوقعا تراجع حجم العملاء الجدد الذين من الممكن أن يقبلوا على الاقتراض، أو يشترون من شركة التطوير العقارى بفترات سداد أقل.
وأضاف جاد، أن التمويل العقارى يكون على فترات طويلة تصل إلى 20 عاما ما يجعل إجمالى تكلفة الفائدة كبيرة على العميل مع ارتفاع الدفعات، كما أن قطاع العقارات بشكل عام يتأثر سلبا بارتفاع الفائدة، لأن جزءا كبيرا من المستثمرين يودعون أموالهم فى شهادات البنوك بدلا من الاستثمار فى القطاع.
وطرح البنك الأهلى وبنك مصر، شهادات بفائدة 18%، فى 21 مارس 2022، ليتوقفا عن بيعها فى 30 مايو من العام نفسه، والتى جاءت تزامنا مع تحريك سعر صرف الجنيه المصرى مقابل العملات الأجنبية.
كما طرح البنكان الحكوميان شهادة مرتفعة العائد بـ25% من يوم 4 يناير الماضى بهدف امتصاص السيولة من السوق لكبح جماح التضخم والدولرة واكتناز العملة.
وبعد إيقاف طرح الشهادات طرح البنكان شهادات بعائد 22% متناقص لمدة 3 سنوات، لتكون الفائدة فى السنة الأولى 22% والثانية 18% والثالثة 16% ويصرف العائد شهريًا.
وأشار جاد إلى أن التمويل العقارى خارج مبادرة البنك المركزى كان مرتفعا، لكن كان بعض العملاء يفضلونه من الشركات، خاصة أن التمويل داخل المبادرة له حدود معينة على مستوى الدخل الشهرى للأسرة، وحدود فى مساحة الوحدة وقيمتها الإجمالية، كما أن الإجراءات مع الشركات أسهل، والتى توفر للعميل أكثر من مشروع.
وكان البنك المركزى أطلق قبل 3 سنوات مبادرة للتمويل العقارى لمتوسطى الدخل بفائدة 10% سنويا على أساس متناقص قبل أن يخفضها إلى 8% فى مارس 2020 ضمن إجراءاته الاحترازية لمواجهة فيروس كورونا.
كما أطلق «المركزى» مبادرة التمويل العقارى 3% بفائدة سنوية متناقصة فى شهر يوليو 2021 لشريحة محدودى ومتوسطى الدخل لتبدأ البنوك فى اعتمادها مع تخصيص شريحة تمويلية لها بقيمة 100 مليار جنيه.
من جانبه قال طارق الدفراوى، مدير عام التسويق الكلى فى شركة الأولى للتعمير والتمويل العقارى سابقا، إن ارتفاع أسعار الفائدة يؤثر بشكل سلبى على نشاط التمويل العقارى، لأنه يزيد تكلفته ويصعب عملية الاقتراض، مضيفا أن القطاع يشهد تباطؤا خلال الفترة الراهنة مع ارتفاع أسعار الفائدة، «الأسعار مرتفعة جدا على المقترض، ما أدى إلى تراجع إقبال العملاء على فكرة التمويل العقارى».
وأوضح الدفراوى، أن ارتفاع أسعار الفائدة يؤدى لانخفاض حجم التمويلات العقارية، وخروج بعض العملاء من القطاع والاتجاه إلى شركات التطوير العقارى مباشرة، والتى تعطى فترات سداد أقل، لا تتخطى 10 سنوات، بدلا من الاقتراض والحصول على تمويل عقارى بالفائدة المرتفعة.
وتابع أن فوائد التمويل العقارى متغيرة، حيث ترتفع مع كل زيادة فى أسعار الفائدة من البنك المركزى، ما يرفع تكلفة القسط على العميل، وبالتالى قد يؤدى ذلك إلى تعسره فى السداد.
من جانبه قال ماجد عبدالعظيم، الخبير العقارى واستشارى القطاع العقارى للتطوير المؤسسى والتدريب‏، إن ارتفاع أسعار الفائدة على مدار العام الماضى، وبداية العام الحالى، أثر سلبا على منظومة التمويل العقارى خارج المبادرات مخفضة الفائدة، حيث أدى إلى ارتفاع تكلفة التمويل على المقترض.
وأضاف أن الطلب على التمويل العقارى تراجع مع ارتفاع أسعار الفائدة، فيما يبحث العميل حاليا عن بدائل ويقارن بين تكلفة الحصول على التمويل العقارى وتدبير ثمن الوحدة وشرائها كاش «حتى ولو ضغط نفسه».
وأوضح عبدالعظيم، أن التمويل العقارى كان يعد وسيلة لتسهيل حصول العملاء على العقارات بتقسيط يتراوح بين 10 و20 عاما حسب الاتفاق، ولكنه واجه تحديات على مدار السنوات الماضية منها ارتفاع رسوم التسجيل فى الشهر العقارى والتى تم تخفضها مؤخرا، وبطء وتعقيد الإجراءات.