يبدو قانون الضريبة العقارية وطريقة تنفيذه فى الواقع نموذجا لدولة الجباية المملوكية التى جثمت على أنفاس الشعب المصرى ردحا طويلا من الزمن وقصمت ظهره بالضرائب فى غياب أى مورد آخر لتمويل الإنفاق العام وتمويل ثراء طبقة المماليك ذات الطابع العسكرى. وحتى تصريحات الرئيس الأخيرة حول القانون والتى أشار فيها إلى أنه يفكر فى أسلوب متدرج لإقرار الضريبة العقارية مع تطويل الأجل الزمنى لعملية الحصر من أجل إعادة التقييم إلى 10 سنوات بدلا من خمس سنوات كما هو مقرر فى القانون الجديد، مع بحث تصاعدية الضريبة العقارية لتبدأ من 1% ثم تزيد تدريجيا، بدلا من النسبة الموحدة المقررة فى الوقت الحالى والبالغة 10% من القيمة الإيجارية المقدرة للوحدة السكنية.. حتى هذه التصريحات تبدو نوعا من الإنعام من الحاكم الذى بمقدوره أن يترك القانون يطبق كما هو أو يخفف من وطأته على المواطنين كمنحة منه، وكأن القانون فى صورته الأولى قد تم إقراره من خلف ظهره وليس بعلمه وموافقته وهو المالك لكل السلطات الحقيقية فى مصر!
والأصل فى فلسفة قوانين الضرائب العقارية فى العالم عموما هو أن تلك الضرائب تطبق على ملاك العقارات التى بنيت بغرض التأجير للغير بما يدره من إيرادات على الملاك، تحصل الدولة على نسبة صغيرة منها فى صورة ضرائب كمقابل لنصيب هذه العقارات من الخدمات العامة والبنية الأساسية التى تكفلت الدولة بها، أما العقارات التى تبنى أو تشترى لغرض السكن الخاص فإنها خارج منطق وفلسفة الضريبة العقارية أصلا.
وقبل استكمال القراءة النقدية للقانون لابد من الإشارة إلى ملخص الملامح الرئيسية للقانون والتى تتركز فى تقدير قيمة العقار المملوك للشخص بسعر السوق الراهن، وتقدير القيمة الإيجارية عليه، وخصم 30% من هذه القيمة الإيجارية كمقابل لمصروفات الصيانة، ويستبعد مبلغ ستة آلاف جنيه من الجزء الباقى من القيمة الإيجارية كحد للإعفاء، ثم تفرض على الجزء المتبقى من القيمة الإيجارية ضريبة بنسبة 10%. وتتم إعادة الحصر وزيادة القيمة الإيجارية وفقا لأسعار السوق بنسبة لا تزيد على 30% للعقارات السكنية، ولا تزيد على 45% للعقارات غير السكنية (التجارية) كل خمسة أعوام. ويتم تطبيق هذه الضريبة على المصانع وفقا لتقدير أولى لسعر متر الأرض فيها بـ 200 جنيه. وتعفى المؤسسات التعليمية الخاضعة لإشراف وزارتى التعليم والتعليم العالى والأزهر، كما تعفى المستشفيات الخاضعة لإشراف وزارة الصحة من هذه الضريبة. كما تعفى العقارات المملوكة وليست المؤجرة، للجمعيات الأهلية والمنظمات العمالية شرط أن تكون مسجلة وفقا للقانون ومخصصة للأغراض التى أنشئت من أجلها، أما العقارات التى تحقق ريعا فإنها لا تعفى من الضريبة.
ولابد من الإقرار بأن الضريبة العقارية الموازية لضرية العوائد القديمة على العقارات، ليست مشكلة فى حد ذاتها، وإنما تكمن المشكلة فى تفاصيل هذه الضريبة غير العادلة والبعيدة عن المنطق العلمى والأخلاقى للضرائب والتى تتضمن انحيازات تمس نزاهة القانون وتوجه الاقتصاد المصرى فى مسارات خدمية وطفيلية بعيدة عن الصناعة التى هو فى أمس الحاجة لتطويرها بدلا من أن يضغط عليها هذا القانون بفظاظة وكأنه جاء لمحاربة الصناعة وربما وزيرها أيضا.
وبداية فإن قانون الضرائب العقارية الجديد، ترك تقدير قيمة العقار وقيمته الإيجارية لوزارة المالية، وهو بمثابة وضع الذئب فى حظيرة الأغنام، لأن الوزارة وجهابذتها سيضعون الحصيلة المطلوبة نصب أعينهم وهم يقومون بعملية التقدير، كما أن الأمور المزاجية والانحيازات الطبقية ــ السياسية وحتى الشخصية ستتدخل فى هذا التقييم. ولابد من اللجوء فى هذا التقدير إلى لجنة قومية تضم الخبراء من كل الاتجاهات السياسية، لتحديد معايير التقييم بصورة موضوعية، فضلا عن ضرورة تغيير المعدل الموحد للضريبة ليصبح عددا من المعدلات التى تتصاعد بالتوازى مع التصاعد فى قيمة الأصول التى تفرض عليها الضريبة كبديهية من بديهيات العدالة فى أى ضريبة.
ومن الضرورى الإشارة إلى أن الأسعار الراهنة للعقارات الجديدة هى أسعار خالية من العقل والمنطق وتمثل نتيجة رديئة لسيادة المضاربة فى هذا القطاع والتى قادها وزير الإسكان نفسه عندما ابتدع فكرة المزادات على الأراضى بما أدى لمضاعفة أسعار الأراضى والعقارات عدة مرات، ومضاعفة قيمة الثروة العقارية من الأراضى التى تمتلكها شركته. وهذا الأمر يعنى أن فرض الضريبة العقارية على أصل تم تقييمه فى أجواء المضاربة بأسعار لا علاقة لها بقيمته الحقيقية وبما يمكن أن يدره من عائد سيؤدى إلى المبالغة غير المنطقية فى قيمة الضريبة العقارية. وإذا كان متوسط مضاعف الربحية أو فترة الاسترداد لقيمة الأصول من خلال الأرباح التى تحققها تتراوح بين 15، 20 سنة فى المتوسط فى البورصة، فإن الإيجارات السنوية الحالية للمساكن وفقا لقانون الإيجارات الجديد تتراوح بين واحد على ثلاثين وواحد على ستين من قيمة تلك المساكن، وهو أمر ينبغى مراعاته لدى تقدير تلك الإيجارات والضريبة التى يمكن أن تفرض عليها.
وهناك إشكالية بالنسبة للعقارات القديمة المؤجرة وفقا لقانون الإيجارات القديم (الإيجار الدائم) والتى تكون قيمتها كأصول عالية جدا فى حين أن إيجارتها متدنية للغاية وغير عادلة. وهذه المشكلة تعكس حالة من الاضطراب والازدواجية فى سوق العقارات فى مصر، ولم يطرح القانون أى صيغة لحلها.
ومن المساخر الحقيقية التى ينطوى عليها قانون الضرائب العقارية، فرض ضريبة على العقارات الصناعية وكأننا نريد تكبيل نمو القطاع الصناعى فى مصر بإضافة تكاليف أخرى عليه، مع إعفاء المؤسسات التعليمية الخاصة التى هى بمثابة مشروعات تجارية عالية الربحية فضلا عن أن غالبيتها الساحقة بالذات بالنسبة للجامعات الخاصة، قد أساءت لقيمة التعليم ونوعيته، ودمرت قاعدة تكافؤ الفرص بتمكين الأقل كفاءة من أبناء الأثرياء من الحصول على شهادات عليا مشكوك فى نوعيتها على حساب أبناء الفقراء والطبقة الوسطى. ووفقا لقانون الواسطة الفاسد السائد فى التوظيف فى مصر فإن هؤلاء الأقل كفاءة من أبناء الأثرياء، تكون فرصهم أعلى فى التوظيف فى الوظائف المميزة بما يحط فى النهاية من كفاءة الجهاز الإدارى والإنتاجى العام والخاص فى مصر. وبالتالى فإنه ليس هناك أى مبرر لإعفاء هذه العقارات التعليمية الخاصة من الضريبة العقارية.
وما يقال عن المؤسسات التعليمية الخاصة، ينطبق أيضا على ما أقره القانون من إعفاء المستشفيات الخاصة الخاضعة لإشراف وزارة الصحة، حيث تغافل واضعو القانون عن أنها مشروعات تجارية تستهدف تحقيق أقصى ربح، ويتسم سلوكها فى الواقع بدرجة عالية من الاستغلال وانعدام الرحمة، وبالتالى ليس هناك مبرر لإعفاء هذه المستشفيات من الضريبة.
وفى حالة بلد مثل مصر فإن الشركات العقارية التى تقوم ببناء وبيع الوحدات العقارية وغالبية الشركات الكبيرة منها مملوكة لأقطاب فى الحزب الحاكم، لن تدفع أى ضريبة عقارية لأنها ببساطة لا تؤجر الوحدات المملوكة لها بل تبيعها لملاك أفراد عليهم أن يدفعوا هم الضريبة العقارية، وتلك الشركات مالك مؤقت للأراضى والعقارات التى تبنيها وبالتالى فإنها ستظل خارج مظلة القانون الموجه أساسا إلى المواطنين كنوع من الجباية ذات الطابع المملوكى والعثمانى الذى سحق روح ومقدرات الشعب المصرى لعدة قرون، على عكس المنطق الأصلى فى هذه الضريبة التى من المفترض أن يتحملها الملاك الذين يبيعون عقاراتهم أو يؤجرونها.
ويضاعف من وطأة هذا التحيز للطبقة العليا وبالذات لأصحاب النفوذ السياسى، حقيقة أن وزارة المالية التى تقتطع الضرائب من مرتبات الموظفين من المنبع، تتساهل بصورة مريبة وغير نزيهة مع كبار الرأسماليين فى كل القطاعات بما فيها القطاع العقارى ولا تحصل منهم الضرائب المستحقة عليهم وفقا لقانون الضرائب الحالى المتحيز أصلا للطبقة العليا والذى يساوى فى معدل الضريبة بين الطبقة الوسطى والطبقة العليا عند مستوى 20%. فأحد كبار الرأسماليين المحدثين العاملين فى قطاع الحديد والذى قاربت أرباحه الثلاثة مليارات جنيه، لم يدفع سوى 27 مليون جنيه كضريبة، أى أقل من 1% من أرباحه بدلا من الـ 20% المقررة وفقا للقانون، ورأسمالى كبير ومزدوج الجنسية ووزير فى الوقت نفسه ويعمل فى القطاع العقارى لم يدفع ضرائب عن أرباح شركته التى تجاوزت 2.6 مليار جنيه، سوى 93 مليون جنيه، أى 3.5% فقط من الأرباح. وهناك آخرون من الرأسماليين أصحاب النفوذ السياسى والمتعاونين مع الإسرائيليين فى مناطق الكويز، حصلوا على دعم من الحكومة يصل لعشرة أضعاف الضرائب التى دفعوها، ولا عزاء للشعب الذى تؤخذ الإيرادات العامة من حقوق فقرائه وطبقته الوسطى ومن الضرائب التى تقتطع منهم من المنبع أو تفرض على السلع التى يشترونها، وتمنح للأثرياء فى صورة دعم للصادرات والطاقة التى تستهلكها مؤسساتهم، ويعفى هؤلاء الأثرياء من الضرائب أو يتم التغاضى عن تحصيلها!!
وإذا كانت حكومة ونواب الحزب الوطنى هم من أقر قانون الضرائب العقارية بصورته الراهنة البعيدة عن المنطق والعدل، فإن هذا القانون غير العادل وما اقترن به من إعادة المصريين لطوابير لا تحترم كرامتهم وآدميتهم، سيصبح نقطة مهمة فى غير صالحهم فى الانتخابات البرلمانية والرئاسية القادمة، إذا كان لها أن تتم بصورة نزيهة ومعبرة عن حجم واتجاهات التصويت الحقيقى للمصريين، وليس التزوير الفظ المعتاد لإرادة الناس من خلال آلة وأجهزة النظام التسلطى الجاثم على روح مصر.